Construiu ou reformou sem alvará e agora não sabe o que fazer? Essa situação é mais comum do que parece em Goiânia e Aparecida de Goiânia — e tem solução. Neste artigo, explicamos o passo a passo para regularizar uma obra executada sem licença e o que acontece se você ignorar o problema.
Por que o alvará é obrigatório?
O alvará de construção é a autorização emitida pela Prefeitura para que uma obra possa ser executada legalmente. Sem ele, a construção é considerada irregular perante a legislação municipal, podendo ser:
- Embargada pela fiscalização da prefeitura
- Multada com valores que variam conforme a área construída
- Demolida, nos casos mais graves de descumprimento das normas de uso e ocupação do solo
Além disso, um imóvel sem documentação regularizada não pode ser vendido com financiamento bancário, não pode ter seu valor averbado na matrícula e gera complicações em inventários e partilhas.
Quem pode regularizar uma obra sem alvará em Goiânia?
A regularização é possível na maioria dos casos, desde que a obra respeite os parâmetros urbanísticos do município — recuos, taxa de ocupação, gabarito e área permeável. Situações regularizáveis incluem:
- Residências construídas integralmente sem alvará
- Ampliações e reformas realizadas sem projeto aprovado
- Muros e guaritas em desacordo com o alinhamento predial
- Coberturas, varandas e áreas de serviço não documentadas
Obras que desrespeitam as normas de uso e ocupação do solo de forma irreversível podem encontrar mais dificuldades, mas mesmo nesses casos existem alternativas jurídicas que um engenheiro civil habilitado pode indicar.
Passo a passo da regularização
1. Levantamento da situação do imóvel
O primeiro passo é entender a situação real do imóvel: o que foi construído, o que consta na matrícula, o que está registrado na prefeitura e se há notificações ou autos de infração em aberto.
Um engenheiro civil realiza esse diagnóstico comparando o imóvel físico com a documentação existente (escritura, IPTU, matrícula no cartório) e verifica a conformidade com o Plano Diretor de Goiânia.
2. Elaboração do projeto de regularização
Com base no levantamento, é elaborado o projeto arquitetônico de regularização — um desenho técnico que representa fielmente o que foi construído, respeitando as normas municipais. Esse projeto é assinado por um profissional com registro ativo no CREA ou CAU.
3. Aprovação junto à Prefeitura de Goiânia
O projeto é protocolado na Secretaria Municipal de Planejamento Urbano e Habitação (SEPLANH) de Goiânia, junto com a documentação exigida:
- Requerimento de regularização preenchido
- Documentos do proprietário (RG, CPF ou CNPJ)
- Escritura ou contrato de compra e venda do imóvel
- Planta de situação e locação
- Projeto arquitetônico assinado por responsável técnico
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) do engenheiro responsável
- Comprovante de pagamento das taxas municipais
O prazo de análise varia conforme a complexidade e o volume de processos na prefeitura, mas um profissional experiente no acompanhamento desses processos consegue agilizar consideravelmente o andamento.
4. Pagamento das taxas e eventuais multas
A regularização envolve o pagamento de taxas administrativas à prefeitura. Em alguns casos, dependendo do histórico do imóvel, pode haver multas por construção irregular. Esses valores são calculados com base na área construída e no tempo de irregularidade.
5. Emissão do Habite-se ou Carta de Ocupação
Após a aprovação do projeto de regularização, é emitido o Habite-se (para imóveis residenciais) ou a Carta de Ocupação (para imóveis comerciais). Esse documento atesta que a edificação está em conformidade com o projeto aprovado e é apta para uso.
6. Averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis
Com o Habite-se em mãos, o próximo passo é averbar a construção na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Essa etapa é fundamental para que a área construída fique oficialmente registrada e o imóvel possa ser vendido, financiado ou utilizado como garantia em operações bancárias.
7. Regularização do INSS de obra
Para obras acima de determinado porte, é necessário comprovar o recolhimento do INSS sobre a mão de obra utilizada na construção. O cálculo é feito com base na área construída e no padrão da edificação, conforme tabela da Receita Federal.
Quanto tempo leva a regularização em Goiânia?
O prazo varia conforme a complexidade do imóvel e a situação junto à prefeitura. Em casos simples — uma residência unifamiliar com poucas pendências —, o processo pode ser concluído em 30 a 90 dias. Imóveis com notificações, irregularidades mais complexas ou processos em aberto podem levar mais tempo.
O acompanhamento por um engenheiro civil que já conhece os trâmites da SEPLANH e dos cartórios de Goiânia faz diferença significativa no prazo real de conclusão.
Vale a pena regularizar?
Sim — e quanto antes, melhor. Além de evitar multas e embargos, a regularização:
- Valoriza o imóvel: imóveis regularizados valem mais e são mais fáceis de vender
- Viabiliza financiamentos: bancos como a Caixa Econômica Federal exigem documentação em ordem
- Facilita heranças e partilhas: imóveis irregulares travam processos de inventário
- Protege o proprietário: você fica blindado contra autuações e demolições
Se você tem um imóvel com obra irregular em Goiânia ou Aparecida de Goiânia, a Carvalho Engenharia pode avaliar a situação gratuitamente e indicar o caminho mais rápido para a regularização.
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Caio Maracaípe — Engenheiro Civil, CREA 1017786453D-GO
Mais de 10 anos regularizando imóveis em Goiânia e região.